港区議会 2021-03-08 令和3年度予算特別委員会−03月08日
１回目の督促に応じない場合には、連絡窓口となる区分所有者等を調査の上、現地を訪問し、管理状況届出を求めてまいります。それでも正当な理由なく届出がない場合は、指導または勧告を行っていきます。まずは、全ての管理組合から管理状況届出書が提出されるように取り組んでまいります。
１回目の督促に応じない場合には、連絡窓口となる区分所有者等を調査の上、現地を訪問し、管理状況届出を求めてまいります。それでも正当な理由なく届出がない場合は、指導または勧告を行っていきます。まずは、全ての管理組合から管理状況届出書が提出されるように取り組んでまいります。
これは、区分所有者等が設立した建て替え組合が建て替え事業を実施する形でございますけれども、まず初めに、区分所有者の中で建て替え決議集会というのをお開きいただいて、５分の４以上の賛成を得まして、その決議を採択していただいて、その後、区へ建て替え組合の設立認可の申請を経て、建て替え組合というものを設立します。
まず取得理由ですが、旧区立外神田住宅につきましては、老朽化が著しく耐震性に問題があるため、早期解体に向けて区分所有者等の権利を区が取得するものです。 財産の種類は不動産（建物）で、財産の内容は旧区立外神田住宅１階及び２階の区分所有部分、所在地等は資料裏面のとおりとなります。 今回取得する床面積は１３４.４２平米、取得予定価格は１億５,９３３万１,０００円になります。
本件、旧区立外神田住宅の区分所有部分の取得につきましては、旧区立外神田住宅、こちらのほうが、老朽化が著しく耐震性に問題があるため、早期解体に向けて区分所有者等の権利を区が取得するものとして、昨年、第４回定例会において、取得に係る補正予算をご議決いただき、本年第１回定例会において、１８者の区分所有者のうち１１者分の取得についてご議決いただきました。
また、早期解体に向けて、区分所有者等の権利を区が取得するものでございます。 財産の種類は、不動産（建物）でございます。 財産の内容につきましては、旧区立外神田住宅の１階及び２階の区分所有部分ということで、所在地等は裏面のとおりでございます。 床面積につきましては、今回取得する床面積でございますけども、５２２.１４平米。
当該住宅は、ご案内のとおり、老朽化が著しく、耐震性に問題があるため早期解体に着手するために区分所有者等の権利を区が取得することで、昨年第４回定例会で補正予算を計上させていただいたところでございます。補正予算のご議決後、区分所有者と交渉しまして、現時点におきまして１８者の区分所有者のうち１１者の方々と仮契約を締結しているところでございます。
しかしながら、ここは昭和４６年に建てて、耐震上、非常に問題があるということで、区としても、これは区分所有部分を清算して除却をしなくちゃいけないということになりましたので、今、こういう形で、区分所有者等と交渉を進めてきているところでございます。
３番の今後の方向性でございますけど、この住宅については、現状の建物、これは再活用しない方針というもとの中で、現在、昨年から首都圏不燃建築公社に委託しまして、区分所有者等と借地権の清算について協議を続けているところでございます。また、全て協議が調いましたら、この建物を除却して、これまでの課題を解消するというような形になっているところでございます。
被災者の住宅復興につきましては、みずからの再建を支援するとともに、被災したマンションの区分所有者等に対しまして、再建を速やかに進めるため、権利関係の整理や合意形成の促進に向けまして、マンションの建てかえや改修アドバイザーなど、専門家の派遣や被災者が資金不足による再建が困難な場合等には、復興特別融資や利子補給など、住宅金融支援機構などの機関と連携した支援を行ってまいります。
このため現在検討しております「（仮称）マンション管理の適正化推進条例」では、事前協議制度、管理状況届け出制度、再生検討状況の報告制度の３点のマンション管理の適正化を図る仕組みを設け、建設段階から再生検討期まで良好な管理が実現できるよう区分所有者等の責務を明確にし、区は管理状況を把握することで、各マンションに必要な指導や支援策を実施する予定でございます。
管理規約があるのかないのか、あるいは理事会・総会の開催の状況、それから区分所有者等の名簿、こういったもの。それから建物の維持管理に関する状況。管理運営というようなことですから、長期修繕積立計画の有無でありますとか、あるいは修繕履歴、法定点検、こういったものの登録を５年に一度ずつ続けていくと。それから、その他といたしまして、耐震診断の結果であります。
あと、区分所有者等が管理に無関心で、管理組合が機能していないマンションにはさまざま施策が届かないといった課題もございますので、マンションの適正管理について、把握が今後必要になってくるというような形で認識しているところでございます。 以上です。
マンションは私有財産であり、その建てかえは区分所有者等の自助努力で行うことが基本でありますが、建てかえに至るまでにはさまざまなハードルを超えなければならず、特に住民の高齢化が進んだマンションの建てかえには、相当な困難が伴うと思います。 区で地域の実情などに応じた支援や対応を検討していただき、区民が安心して暮らせるまちづくりを推進していただきたいと思います。
名簿の作成といたしまして、次の９ページにございます区分所有者等の名簿を作成し、その取り扱いに関する規程を定め、適正に保管、利用するということでございます。 続いて、第５章でございます。コミュニティの形成でございまして、こちらも板橋区としては大変推しているところでございます。 第25条、コミュニティの形成。マンション内で組織する自治会を設置するよう努める。
そのような中にあって、マンションのうちの分譲マンションについては、一つの建物を多くの人が区分して所有するところから、各区分所有者等の共同生活に対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ、利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど、建物を維持管理していく上で多くの課題を有しています。
その管理運営につきましては、区分所有者等で構成されている管理組合、あとは賃貸マンションであれば、そのマンションのオーナーがみずからの責任と自助努力で行うということが前提でございます。
これらのほかにも、マンションの売却の際に賛成しなかった区分所有者等の対応について、耐震性不足と認定される基準についてなどの質問があり、それぞれ答弁を受けております。
マンションの耐震化を支援するため、マンション管理組合や区分所有者等を対象とした講習会についても、引き続き行っていきます。講習会の参加を契機として、アドバイザー派遣などにより、個別の働きかけをより一層行い、耐震化を促進してまいります。 私からは以上です。 〔河口 浩教育長登壇〕 ◎河口浩教育長 私から、子育て支援についてお答えします。
最後に、意見・要望を求めましたところ、日本共産党目黒区議団の委員から、本条例改正の根拠法であるマンション建替え円滑化法の改定については、耐震性不足の認定を受けたマンションは、区分所有者等の５分の４以上の賛成で、マンションを土地、建物ごとディベロッパーに売却する制度の導入を最優先する内容であり、日本共産党は反対した。 現在、マンション在住者の過半数が永住を望んでいる。
建物の区分所有者等に関する法律――区分所有者法といいます――に定める区分所有者。 カ、管理規約等。区分所有法に規定する規約並びに規約に基づき定める細則等としております。 （２）といたしましては区の責務として、危険ドラッグの販売等を防止するための施策を実施すること及び国、東京都、警察等の関係行政機関、防犯関係団体等と緊密な連携を図ることとしております。